富力接手万达酒店隐情:临近签约突然砍价 王健林发飙

  华南五虎沉浮录

  来源: 丽尔摩斯

  1

  上世纪80年代,是港剧的鼎盛时代,香港无线电视台TVB像一个梦工厂,把出身平凡、心怀梦想的年轻人推进“梦幻天堂”的路口。

  “TVB五虎”——黄日华、苗侨伟、刘德华、梁朝伟和汤镇业,代表了港剧黄金时代,风头无人可及。彼时,谁也不曾料到,缔造无数神话的他们,最终将走向完全不同的人生道路。

  五虎中最早走红的黄日华,早在《射雕英雄传》之前就因《过客》大红大紫,当时连张曼玉和刘嘉玲都视他为偶像。可惜,2004年事业黄金期,黄日华为了更好陪伴家人淡出娱乐圈。

  “大哥”苗侨伟是五人中最年长的一个,风头一度盖过周润发。他同样最巅峰时期退出娱乐圈,按他的说法是做演员太辛苦了。他选择了经商,期间也参演过一些影视剧,不过也没有多大影响力。

  汤镇业应该是五人中最低迷的一个了,早些年他也是火的一塌糊涂,翩翩公子一枚,后由于与翁美玲的纠葛,事业一落千丈,颜也已残,看起来分外油腻,只能感叹岁月是把杀猪刀!

  反观当年垫底的刘德华、被力压的梁朝伟,如今已活成传奇!

  一切有为法,如梦幻泡影。看似世事变化靡常,执捉不住,但命运分野的背后皆有迹可循。

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  “无线五虎”风声水起时,日后名震地产江湖的地产“华南五虎”还没有自己的姓名。但属于他们的历史进程已经拉开了序幕。

  1978年中国开启改革开放。在改革开放初期,大时代机遇属于那些敢想敢干的人, 无论是高知还是文盲,只要有胆子下海搏击,都能闯出一番天地来。

  “华南五虎”的创始人大都在80年代挖到了人生的第一桶金。比如20岁出头的朱孟依在广东梅州市 留隍镇承包商业街;陈卓林家族经营起一个相当规模的家具厂;张力在广州做了好几年工程;同样做工程的还有杨国强;唯有那个后来华南五虎中势头最猛的许家印还在完成从钢铁厂车间主任向业务员的转型。

  1992年1月18日,邓小平南巡并发表重要讲话,为中国的经济发展真正注入了一支强心剂。中国掀起了一股房地产狂潮,这一年中国的房地产投资比1991年同比增加了117%。这一年,中国的企业家精神开始觉醒,中国的房地产市场开始焕发出强大的生命力。

  1992年这一年,包工头转向地产开发的朱孟依,在香港成立了合生创展;陈卓林家族进军房地产业,成立雅居乐;主业本是建筑承包的杨国强利用顺德碧桂园股东退股的机会,毅然接盘,创立碧桂园品牌;

  第二年,在广州做了5年多装修工程的张力,邀请香港人李思廉一起出资2000万元成立了广州天力房地产公司——富力集团的前身。

  从时间上看起来,恒大倒是居后了。直到1996年, 许家印才在广州注册了恒大地产。在这之前,他已经在广州一家地产公司做起了开发,最终离开,据说是老板不肯涨薪。这个理由,如今听起来颇为可笑,许家印怕是要多谢老板不涨薪之恩了。

  至此,富力、合生创展、雅居乐、碧桂园、恒大,一度成为引领全国房地产开发标杆的“华南五虎”都正式登上历史舞台。

  3

  和初代的那批房地产企业家相比,他们幸运的躲过了1993年房地产崩盘泡沫,赶上新一轮飞跃。 

  赌对国运的人,从不曾被亏待过。依靠巨大的人口红利、 国民经济腾飞、蒸蒸日上的国运,华南五虎快速崛起。

  其中,以收购旧工厂等项目起家的富力,更是被贴上“房企黑马、地产贵族”的身份标签。1994年,自介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目始,富力在旧厂改造之路上一路高歌猛进,原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等变为一个个富力楼盘。业界甚至流传着这样一句话,“每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳”。

  发现了房地产商机的富力快速的得到了成长,直至2007年,富力年销售额已经达到了161亿元,排名房企第四,仅次于万科、绿地和中海,为“华南五虎”之首,得益于上市会后在融资方面的利好,李思廉甚至还曾经设想挑战万科成为全国第一。

  21世纪初期,真正让后来的龙头万科心服口服的,是合生创展。当时,合生创展在广州一个城市的开发规模,就相当于万科在全国五大城市开发的总规模,而1998年、1999年,合生创展仅在广州一地创造的利润就超过了万科在全国五大城市创造的总利润。

  王石的一句恭维“合生创展才是地产界真正的航空母舰”,更是把合生创展的高度抬到顶点。而合生创展展现出惊人的力量在2004年。当年11月27日,距离2004的尾声尚有一月之余,合生创展宣布2004年度销售额已经突破100亿元,成为国内第一家破100家的企业,今天的头部房企们只能俯首称臣。

  雅居乐也过的颇为滋润。提及雅居乐,就绕不过海南清水湾。2005年,规模只有30多亿的雅居乐,拿下了海南陵水总投资130亿的清水湾房地产项目,并在2008年引入了摩根士丹利约53亿元投资。2009年开盘后,清水湾项目累计销售额已达300多亿,一个项目足以让雅居乐飞上枝头变凤凰。

  碧桂园发力走的是另一条不一样的路。1999年,碧桂园低调进入广州。从广州碧桂园项目开始, 杨国强批量引进外部职业经理人,当时负责广州市场策划的经理,一次就招了12人,8男4女,被内部称为杨老板的“十二门徒”。这一经理人制度在后来的强化下,成为碧桂园最重要的标签之一。

  职业经理人制度加上低价花园洋房模式,碧桂园迅速横扫千军,2007年碧桂园在香港联交所上市,杨国强家族登顶首富,成为2007年度财经事件。

  此时的恒大有些像那个垫底的刘德华,但也只是相对五虎来说,那些年是中国房地产的高光之年。

  那时空气里都是兴奋的气息,就像王小波的黄金时代里所说的:那一天我二十一岁,在我一生的黄金时代。我有好多奢望。我想爱,想吃,还想在一瞬间变成天上半明半暗的云。后来我才知道,生活就是个缓慢受锤的过程,人一天天老下去,奢望也一天天消失,最后变得像挨了锤的牛一样。可是我过二十一岁生日时没有预见到这一点。我觉得自己会永远生猛下去,什么也锤不了我。

  此时的无线五虎组合早已瓦解多年,而富力、合生创展、雅居乐还以为自己会永远生猛下去,却不知正被一锤锤下去。而恒大和碧桂园,就像当初的刘德华和梁朝伟,其实属于他们的黄金时代还远未至。

  一切的结果不是毫无预兆,而是之前就已经埋下伏笔。

  4

  真正的分化是从2009年开始的。

  对于所有的中国企业而言,2008年都是一个重要的转折点——中国的经济结构发生重大调整,产业升级,劳动力成本上升;对于地产企业来说,原本粗放的、依靠倒买倒卖土地、依托政商关系的家族型企业空间越来越小,淘汰赛已经开始。 

  同公司选择不同的道路,也就开启了彻底的分野之路:抓紧机遇,迅速适应新规则并布局得当的公司大鹏展翅九万里,掉了队的再也没有赶上来的机会。

  2008年上市失败的许家印,绝地反击,在2009年成功上市,以705亿港元的市值成为当时中国市值最大的民营房地产公司; 之后多年业绩扶摇直上,位列房企TOP3。

  碧桂园抓住城镇化窗口,凭借越来越完善的职业经理人制度、对人才如饥似渴的重视和“跟投”制度,一跃成为中国房企“最大天王”。

  此时其他三家后来掉队的企业呢?

  2009年,合生创展的朱孟依因国美电器前主席黄光裕案被牵连,朱孟依远避日本,部分银行一度暂停对合生创展放贷,导致其资金紧张,面临近乎生死存亡的关头。如同一个拐点,合生创展向下的轨迹不可逆转。

  黄光裕一案当然不是合生创展衰落的根源,现金流也罢,战略失误也罢,根本是合生创展的内部管理机制问题。当经济向好时,一切可以粉饰太平,一旦外部出现漏洞,就触动了内部管理机制的诺米骨牌。

  朱孟依是幸运的,他曾挖到不少赫赫有名的雄才大略者,担任行政总裁。比如,在资本市场有着深厚人脉关系的谢世东,谢世东的前老板是香港地产大亨李兆基;还有经济学博士出身,曾担任广东省省长助理的武捷思,他曾让当时濒临破产边缘的广东省政府上市窗口企业粤海系起死回生;2008年朱孟依远避日本时,还挖来了中海旧将,深谙营销之道的陈长缨······

  个个履历都明晃晃闪瞎眼,据说朱孟依也颇为礼贤下士,甚至有的是他“三顾茅庐”请来的,可惜,他们终究都成了朱孟依的家族王国里的匆匆过客,一个个来了又离去。

  甚至,合生创展还创造了6年无行政总裁的奇葩现象。这个曾经辉煌的地产王国,似乎被套上了职业经理人“魔咒”。

  总裁级的管理层出现如此频繁地更迭,在地产行业里实属罕见。但这是近乎所有家族化企业的宿命,合生创展尤甚。 合生创展在某种程度上与香港地产家族发展模式相近。这种模式归根结底看的是掌门人的格局和眼界,而朱孟依的战略失误,早已为合生创展的滑铁卢预埋了种子。

  2003年,合生创展在天津宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地,打造京津新城。强势如朱孟依不顾高管团队反对,力排众议,耗费8年时间,累计投入200亿元,建起了数千栋别墅,但仅销售回款了20多亿元,梦想中的新城成了亚洲最大的“空城”。 

  这场历时漫长的错误投资,极大程度上消耗了合生创展的元气,让其资金流一度吃紧,在行业门槛提高至千亿关口的当下,2004年便突破百亿的合生创展却止步不前,接连失守百亿大关。

  掌门人作风强势,眼界也不够,在朱孟依封闭的王国,职业经理人难以大展拳脚,一下子做出成绩。加上公司内部流程繁琐,沟通效率不高。 同行早已风行“联合开发、互惠互利”的当下,因为对利润的把控,合生创展鲜有合作意向。

  2018年,合生创展砸下500万年薪,请来前中国建设银行广东省分行副行长席荣贵担任行政总裁,结束了6年行政总裁空白历史。

  彼时的合生创展,截至2018年7月底,公司合约销售金额仅为76.15亿,131亿发债还面临终止,席荣贵要担起的是一个千疮百孔的担子。最终2018年实现销售额149.75亿元,曾经的小伙伴碧桂园、恒大已经破5000亿元了,合生创展这个销售业绩竟然还比2017年上升62%。

  这些年,合生创展找媒体写软文都只敢提“稳健”,确实,能稳住不再往下掉,恐怕就是能做到最好的结果了。

  若是那些雄心壮志,意图大展抱负的职业经理人,能真正发挥所长,现在的合生创展又是怎样的?可惜,历史无法假设。

  2009年,雅居乐命运的拐点也从这一年开启。

  2009年,得益于政府“4万亿”救市政策的刺激,尤其是海南国际旅游岛规划的刺激,海南楼市一路飙升,变成了一个投机横行的场所。雅居乐清水湾2009年原计划的销售目标是10亿,但销售火爆得一塌糊涂,最终热卖64亿。2010年该项目创下单盘99亿销售额的纪录,清水湾一跃成为全国的明星楼盘。自此,雅居乐一头扎进旅游地产迷雾。

  成也萧何,败也萧何,2011年以来,陈卓林带着团队几乎走遍云南,大手笔圈地旅游地产,希望复制清水湾的成功。但项目开盘就卖掉几十亿的神话再也没有出现过。2013年,雅居乐腾冲项目开盘,至今销售情况不佳。

  雅居乐2010年至2018年其年化复合增长率仅15.6%,远低于与之处于同等规模的同行。

  2014年,一场史无前例的政商大风暴,让雅居乐进入风暴眼。成为迄今为止因贪·腐·案牵涉到的国内最大的房地产企业。虽然最终陈氏兄弟最终安然无恙,但雅居乐不可扭转的出现颓势,也正是这一年雅居乐的财务压力开始显现。

  政商关系,紧绷的资金链,无法完成的业绩,看起来都是压在雅居乐头顶的难关,但它失败的根源和合生创展一样:家族式管理上的短板。 雅居乐家族式管理一直是受到诟病的,陈氏五兄弟的想法并不一样,战略上、管理上都有分歧,制约了公司的发展。

  当然,相比合生创展和富力,雅居乐2018年还挤上了千亿军团,和后来的新秀们做到了同一席位;只是如今它的现金流主要依赖融资活动,仅够勉强维持短债。

  最近,刚进去千亿的雅居乐也开始造车了,这是个烧钱的行当,老贾把一个个白衣骑士拖下水,也不见动静,祝愿现金流紧张的雅居乐好运。

  5

  对于所有的企业来说,老板的格局是决定企业成败的关键。

  提到了格局,就不得不提真正的“糊咖”——富力,这位曾经的老大。

  和曾通告的过气明星似的,曾经名震大江南北的的华南五虎之首,富力老板李思廉居然公开回应:因为与万达交易我们出名了 !

  这个交易是2017年7月,万达和融创合作时,富力从中插入以199亿接手了万达77家酒店资产。

  事后李思廉还多次透露,比较便宜拿下了万达酒店,早料到可以砍价。

  不知道王健林听见了想不想打人。

  王健林发飙倒是真飙了,那场“世纪交易”中的摔酒杯,在场人大都听得清楚,富力的名字在条幅上来来回回折腾几趟了,李思廉倒是真觉得自己占了个大便宜,可是这场收购,却让富力2019年偿债资金缺口超过300亿元。

  这场收购中,富力的做法颇为不厚道。原本是富力自己主动找的万达要做这笔买卖,之前价格也谈得好好的,临近签约,突然砍价,搞笑的是,第二天董秘胡杰还说富力是被动为之。

  富力的心态大概就是李思廉所说,早料到可以砍价。据万达内部人透露,摔酒杯事件,是因为富力这边以买白菜的方式在讨价还价。“自以为自己很聪明,其实不过是小聪明。这么大的生意,你停留在买白菜的思维和水平上,怎么做的了这么大的生意?”

  富力认为这笔买卖为赚不赔,却没想到,根本无法消化。当野心与格局不匹配,规矩与规模不对味,纵有一时之快意,最终逃不过失落。

  富力的落伍始于2008年全球金融危机之后。一路高杠杆踏入云端的富力,一脚踏空摔得惨痛,钱袋子一撒而空。这一年,富力还重金押宝商业地产,住宅红利的10年刚开启, 富力却走偏了路,过早把宝放在商业地产上,资金配置失当。 

  2009年,恒大地产首次超越富力地产;2010年,雅居乐也正式超过富力。2014年前后富力拿地策略太过保守,不敢重金押宝一二线城市,继而错过2015年调控放松之后的那波疯狂行情。

  如今,抱着贪便宜的心态,使得富力负债率高企,收支不平衡继续恶化,风险敞口不断扩大。有知乎网友调侃道:定位不清、战略摇摆,让富力逐渐成为了“高仿”:

  看到雅居乐在海南建了个清水湾发了大财,做旅游地产风生水起,富力也跑到海南去圈地,建了个富力湾;

  富力足球俱乐部说起来也是和恒大足球别无二致;

  看万科、万达、恒大涉足医疗和大健康行业,富力也建广州富力国际医院,把多元化运营之路的赌注押在高端医疗行业;

  碧桂园在马来西亚搞了个超级大盘—森林城市,富力也跟着去弄了个富力公主湾……

  古往今来曰宇,四面八方曰宙。格局者,胸中之宇宙尔。人之格局,即人对自我世界的创造和规划。有全局的人才能把控局势,同样的一个企业的规划和格局,决定了它能走多远,如果没有长远布局,再多的行动也无法成为成功的推动力,反而为行差偏错,离目标万里!

 

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责任编辑:孙剑嵩

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