万科的伟大与贪婪 | 一点财经

原标题:万科的伟大与贪婪 | 一点财经

万科到底怎么了?

这是万科工地事故发生后,萦绕在所有人心头的疑问。

12月29日,元旦假期前的最后一个工作日,上海市闵行区政府微博“上海闵行”发布官方消息,29日上午9时10分许,七宝镇新龙路号文路口,发生上海建工七建公司工地泥土滑坡,塌方200平方,导致3名工人被压。

中午,“上海闵行”确认,事故中被压的3人系该工地建筑工人,全部死亡,相关调查及善后工作正进一步开展中。

发生事故的工地为万科企业和金地集团联合开发的七宝生态园项目,万科为操盘方。

这已经是近两个月来,万科发生的第三起重大安全事故。11月12日,中山万科的“昇海豪庭”项目发生坍塌事故;12月1日,位于贵州贵阳观山湖区的万科理想城发生事故,造成一人死亡。

“凡现象所表现的,没有不在本质内的。凡在本质内没有的,也就不会表现于外。”多起安全事故现象的背后,万科依然是那个万科,但什么东西变了?

01|“活下去”?

自今年9月份爆出“活下去”事件后,万科一直处于舆论中心。

▲万科董事会主席 郁亮

无论是转折时代的聚焦收敛,还是强调回款带头降价,亦或是嘴上喊着“活下去”,行动上却兼并收购、大肆拿地、疑似“抄底”……每一个万科的市场行为,每一场郁亮的公开发言,都在行业内引发广泛的争议和讨论,昭示着这一家曾经的行业第一企业依然不可小觑的影响力。

而万科“活下去”事件之所以在行业内被反复拿出来咀嚼和讨论,除了跟万科本身在行业内所处的地位以及事件本身给行业带来的巨大影响有关外,也与万科前后堪称矛盾的“言行不一”有关。

今年9月份,一张万科南方区域月度例会上的现场照片刷屏朋友圈,鲜红色背景中,“活下去”的三字大标语异常夺目。与此同时,有关郁亮在例会上的内部讲话开始在业内流传。

在讲话中,郁亮提到,(房地产行业的)转折点实实在在到来了,万科必须对战略进行检讨。“集团要做的第一件事情,就是进行战略检讨,落实到事业部是三年事业计划书的检讨,落实到我们具体的业务操作是’收敛’和‘聚焦’,以‘活下去’为最终目标。”

当连行业龙头万科都只求“活下去”,人们开始担心,房地产行业是不是真的已经到了生死关头?

万科“活下去”事件之所以影响重大,至今余波未平,正是在于万科以行业举足轻重之尊,在这样一个行业的敏感时刻,发出这样悲观的呐喊。在动摇行业信心的同时,也让不少中小房企的境况更加雪上加霜。

而事实上,万科“活不下去”了吗?

不,万科活得很好。

克而瑞最新发布的数据显示,2018年1-12月,万科累计实现合同销售金额6069.2亿元,位列房地产销售排行榜的第二名。销售金额成功突破6000亿的同时,还于2018年最后两个月份成功反超恒大近560亿。

▲2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜前10。数据来源:克而瑞地产研究。

销售金额高歌猛进的同时,万科在土地市场上的扩张同样令人侧目。

据不完全统计,2018年1月以来,万科至少发起14次并购,累计耗资超过230亿元。除却通过并购间接拿地之外,兴业证券发布的一份研报显示,1-11月份万科新增建筑面积为4585万平方米,累计耗资1497亿元。

证券时报统计数据则显示,2018年第三季度,万科合计拿地金额达到458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大房企拿地金额总和(477.5亿元)。

一面高呼转折时代万科只求“活下去”,一面又大肆拿地、借机收购便宜资产,疑似抄底,在2018纷繁复杂的市场行情下,万科堪称矛盾的行为让其呈现出了一种言行不一的割裂状态。

02|言行割裂下的转型质疑

事实上,这并不是万科第一次背负言行不一的质疑。

2008年,金融危机风波下,王石率先喊出“楼市拐点论”,各种变革手段和促销手段频出,第二年,万科成为国内首家销售破千亿的房企。

▲王石&郁亮

2012年,郁亮提出“人人弯腰就可以捡到黄金的时代结束了,房地产行业进入了白银时代”,顺着这个论断,万科开始向城市配套服务商转型,顺带着连其他房企也都处于“不是在转型,就是在转型的路上”。

但与此同时,万科的市场占有率却逐年提升,在房地产整体市场规模快速跃进的几年里,万科的市占率从2012年的2.19%,一路上升至2017年的3.96%。

一位龙头房企在接受媒体采访时就曾指出,“每到形势严峻,万科总会打响行业的第一枪,不仅带头喊行业不行了的口号,还会率先降价出货,”他强调,不要被万科的口号蒙蔽,它非常擅长“在别人恐惧时贪婪”,“毕竟它的负债是最低的、现金流是最健康的,在这个行业低迷期一定会抓紧时间壮大规模。”

当然,这并不意味着万科就意在空喊口号、虚晃一枪。事实上,许多看似自相矛盾的决定,或许只是想要一个双赢的结局。

作为曾经的行业第一,万科在中国房地产市场的发展史上,一直是“符号”一般的存在。万科自身,也一直是以行业的开创者和引领者自居。

因此,无论是2008年的“楼市拐点论”,还是2012年的“白银时代”,亦或是2018年的“转折时代”、“活下去”,本质上都是万科作为一家龙头企业所作出的行业思考和判断。

从这个角度上来说,无论是行业低迷期趁机做大,还是在行业转型上所做的种种探索和尝试,实际上都是万科希冀维护自身行业地位,维持企业长盛不衰、可持续发展所做出的思考和努力。

事实上,虽然一直宣称,万科不不再追求做老大、做老大没有意义,但无论是意识形态还是行动路径,万科一直仍是以行业领头人自居。对于行业第一,万科依然在乎,且从未放弃。

▲万科总部大楼

众所周知,万科在2014年便宣布围绕“城市配套服务商”定位,大力投资拓展、探索发展包括商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局。

但是,虽然在同行中转型最早,但万科新业务历经四年多的发展,发展成效却并不尽如人意。

其中,备受争议的城中村改造计划——万村计划宣布暂停,长租公寓甚至背负着推高城市租金的骂名。养老业务,郁亮更是坦承,到目前为止没有看到任何盈利的模式。

而在这个转型的过程当中,行业继续一路高歌猛进,诸多同行快速做大规模,而万科经历了“万宝之争”,错步行业高峰时刻,最终憾失行业第一。

也因此,当万科再度转舵,宣布要“收敛”、“聚焦”,而“收敛”主要针对新业务,“聚焦”主要针对开发业务时,外界开始发起质疑,万科是否转型过早?

在郁亮的讲话当中,开发业务的重要性被凸显到了近年来前所未有的高度。他强调:“未来支撑所有新业务的现金流主要来源于开发业务;未来集团有序增长的任务相当一段时间内都将依赖于核心业务;万科500强地位的维持,也主要靠开发业务。”

一点财经(yidiancaijing)了解到,目前,万科超过95%的营业收入,仍然主要来自开发业务。

03|留给万科的时间与空间

现在,万科开始“聚焦”房地产主业,“收敛”多元业务。

但当房地产的整个环境和逻辑都已经发生转变的情况下,留给万科的时间和空间并不多。

一点财经(yidiancaijing)了解到,2018年以来,万科安全事故频发、质量问题频现。

1月4日,刚刚交付的合肥万科森林公园锦庭30平米左右的入户钢结构雨棚因承载不起一场大雪突然倒塌;8月18日,武汉万科高尔夫城市花园小区一住户家中阳台突然垮塌;11月12日,中山万科的“昇海豪庭”项目发生坍塌事故;12月1日,位于贵州贵阳观山湖区的万科理想城发生事故,造成一人死亡。12月19日,万科上海七宝生态园项目发生塌方,造成3人死亡。

而在这些问题的背后,是万科对于销售回款前所未有的重视和强调。

在9月份的秋季例会中,郁亮强调,“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停。”

万科为什么这么强调销售回款?

因为这已经万科在行业低迷期补充土储最重要的资金来源。

一点财经(yidiancaijing)查阅万科三季度报告显示,在积极实施并购、公开市场持续积极拿地之后,万科的负债水平已经水涨船高。

截至2018年9月30日,万科资产负债率已经达到84.93%。而在发改委新近出台的企业债新政当中,地产公司发行企业债划定的资产负债率红线要求是在85%以下,万科距离超越红线仅一步之遥。

资产负债率接近发改委要求的红线要求,意味着万科不能再通过举债的形式获取融资去拓展业务,否则就将丧失相应资格。

在此情况下,销售回款就成为了万科最重要的资金来源,但在当前的市场环境下,房企的回款情况也不容乐观。

据万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露,7月份万科的去化率为 51%,而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。

赵旭翔称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

而根据易居克而瑞的统计,今年11月,32家房企销售规模比去年同期上涨了17%。但与10月相比,销售规模基本持平。

该机构指出,11月以来,虽然房地产项目积极入市,推案量大幅增加,但去化率表现普遍不及预期,原本房企期望依靠加大供应迎来年末反弹,但实现难度很大。

在市场行情不如人意,销售去化情况不及预期,但房企又亟待销售回款来回笼资金,以进一步补充弹药、实施扩张的情形下,强化高周转、实施降价促销就成为了必然的选择。

但所谓欲速则不达,万科安全事故频发、降价维权隐现便是此间结果和例证。

而在诸多因素的挤压之下,留给万科“趁低吸纳”的时间和空间已然有限。

04|结语

对于伟大的企业,巴菲特曾经做出如下定义:在25年或30年仍然能够保持其伟大企业地位的企业。

毫无疑问,万科曾经是也一直希冀是这样一家伟大的企业。

但在经历转型过早、错步行业高峰、憾失行业第一、安全事故频现之后,号称“不赚最后一个铜板”的万科如何稳扎稳打地赚下接下来的每一个铜板,或许仍需费些思量。

来源:一点财经(yidiancaijing)

作者: 王 鑫

编辑: 刘 煜

封面: 陆 露

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